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Problemas prácticos en materia de condominio

Como nota preliminar, esta ponencia del Lic. Miguel Angel Espíndola Bustillos, Notario 120 del Distrito Federal, se dictó el pasado 11 de noviembre de 2010, por lo que actualmente se encuentra vigente una ley de propiedad en condominio diferente al marco normativo en que se contextualizaba. Si bien la nueva ley de propiedad en condominio para el Distrito Federal incorporó nuevas medidas, mejoras definitorias y reguló con mayor precisión las relaciones entre las personas que viven en un condominio, también tiene técnicas normativas deficientes como la que se mencionará como corolario al presente resumen.

A) Noticia histórica *

La distribución del uso de un inmueble por secciones o unidades independientes tiene su antecedente en el Code Napoleon. Este Código ubicó estos casos dentro del régimen de las servidumbres, y comprendía únicamente a la propiedad inmueble dividida por pisos (art. 664 Code Napoleon). Ese artículo influyó en el Proyecto de Código Civil español de García Goyena de 1851, por lo que asimismo trasladó sus aportaciones a los códigos civiles mexicanos de 1870 y 1884.

Como se trataba de una copropiedad dividida físicamente por pisos independientes, el origen del condominio se encuentra en su modalidad “vertical”.

Para el código civil de 1928, este particular régimen de propiedad salió del apartado de las servidumbres. El legislador no pretendía en sí mismo la creación de un nuevo elemento jurídico, pero sí sembró la idea de que esta forma de propiedad (individual y común al mismo tiempo) era posible. Sin embargo, el régimen todavía era diverso al actual, pues establecía una copropiedad forzosa de los propietarios de los distintos pisos de una misma casa.

En 1954 se reformó el código civil y se expidió la primer ley de propiedad en condominio. Aquí sí se estableció la simultánea coexistencia entre áreas y obligaciones de naturaleza común y áreas y obligaciones de naturaleza de propiedad privada exclusiva.

B) Teorías explicativas

Como teorías explicativas de la figura del condominio, históricamente se encuentran:

a) servidumbre

b) derecho de superficie

c) sociedad

d) enfiteusis y usufructo

e) comunidad de derechos

f) teoría dual

Actualmente, el legislador reconoce la “teoría dualista del condominio”. De igual forma, sólo reguló la propiedad vertical; sin embargo, fue más allá de los “pisos” para incluir pisos, departamentos, viviendas o locales. Bajo esta teoría es más importante la propiedad dosbre la unidad principal y sus anexos, que el derecho de copropiedad sobre las áreas comunes, que se consideraba accesorio de aquella.

Por reforma del código civil, en 1972 se incluyeron los tipos del condominio horizontal y mixto.

Ha sido tal la utilidad de la figura del condominio que se ha desarrollado de manera más amplia y más precisa cada vez. Inclusive el código civil desarrolló un capítulo del condominio vecinal, y se ha llegado hasta a eliminar la exclusividad de este régimen para los inmuebles a fin de aplicarlo también a bienes muebles.

Para efectos de precisión, es importante distinguir tres vocablos:

a) Condominio (marco o régimen especial de propiedad)

b) Constitución del régimen de condominio (declaración unilateral de voluntad del dueño o dueños)

c) Unidad condominal (2 o más condominios en un mismo predio)

El requisito para que proceda un condómino es que las unidades privativas tengan acceso a un área común o al exterior de la unidad condominal. Toda vez que el límite de viviendas de un régimen es de 120 unidades privativas, se pueden constituir muchos regímenes a fin de alcanzar un número mayor de unidades privativas en un mismo predio. Aquí es donde se suele encontrar 2 indivisos: el del régimen de condominio y el de la unidad condominial.

Ahora bien, aun cuando el administrador del condominio tiene facultades de representación, siempre se ejercen en relación con los bienes comunes de los condóminos, pues el condominio no tiene personalidad jurídica propia.

C) Clasificaciones del condominio

En cuanto a su clasificación, el condominio se puede dividir:

a) Por usos:

i) Habitacional

ii) Comercial

iii) Industrial

iv) Mixtos

b) Por distribución arquitectónica:

i) Vertical

ii) Horizontal

iii) Mixtos

c) De acuerdo con su régimen legal:

i) Ordinarios: se ajustan a todas las previsiones legales

ii) Simplificados: la ley y otras disposiciones eximen del cumplimiento de diversos preceptos

(iii) De interes social: la nueva ley de propiedad en condominio prevé un régimen especial para aquellos condominios que a través de su órgano de representación obtienen una constancia de la autoridad para acceder a determinados beneficios)

D) Consideraciones prácticas

a) Necesidad de licencia de construcción o regularización de las construcciones

i) Se exceptúa si se incorpora o se comprende dentro de programas de facilidades: de la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra (Corett) en el orden federal o de la Dirección General de Regularización Territorial en el Distrito Federal (DGRT)

ii) Por gaceta oficial del 06 de marzo de 1990 se dispuso la regularización automática de todas las construcciones dedicadas a la vivienda, si se declaró el valor catastral y se realizó el pago del impuesto predial manifestando las construcciones

iii) Por gaceta oficial del 26 de enero de 2010 se publicó un acuerdo de facilidades que eximió de la licencia de construcción o regularización de las construcciones, así como algunas contribuciones

(iv) Por gaceta oficial del 16 de marzo de 2011, se publicó nuevo acuerdo de facilidades que también eximió de algunos requisitos administrativos en la constitución de regímenes de propiedad en condominio, así como de algunas contribuciones)

b) Al momento de asignar los elementos anexos, por ejemplo los estacionamientos de un condominio habitacional, se pueden contemplar varias opciones:

i) Se puede prever que formen parte de la unidad privativa

ii) Se pueden constituir como unidades de propiedad exclusiva por sí mismas

iii) Se pueden cosntituir como áreas comunes sobre las que se otorga un derecho de uso exclusivo. En este caso, se pueden dejar asignados estos derechos exclusivos desde la constitución del condominio, o los puede asignar el órgano de administración sea en la primer transmisión de propiedad de cada unidad privativa o posteriormente. Por último se puede establecer un derecho genérico sobre cualquiera de los espacios físicos destinados para ese uso dentro del área común. (Esta opción resulta poco conveniente porque no se puede definir sobre con precisión los límites de ese derecho, y cómo se puede hacer valer entre los propios condóminos, únicamente es útil en relación con personas que no pertenecen ni tienen ningún derecho en el condominio; es decir, no tiene utilidad alguna, pero existen casos así establecidos.)

c) Documentos anexos: la ley dice que tiene haber distintos planos (arquitectónicos, hidráulicos, eléctricos, etcétera), pero no dice que tenga que haber un plano por cada tipo  de descripción, sino que se puede utilizar un plano general en que se incorporen todas las instalaciones. Aquí se vuelve importante revisar estos planos para verificar que efectivamente se dé cumplimiento a la previsión legal.

d) El “reglamento” es un verdadero conjunto de normas jurídicas que se realizan como un acto de aplicación de la ley, no pudiendo contravenirla ni ir más allá de ésta. Se debe incluir en el apéndice de la escritura, y el órgano de administración del condominio debe inscribirlo en la Procuraduría Social del Distrito Federal.

e) La Procuraduría Social tiene competencia para definir controversias entre el administrador y los condominos, así como para verificar el cumplimiento de la ley de propiedad en condominio

f) Existen 2 tipos de previsiones cuando se destruyen una o varias unidades privativas: para tomar acciones conjuntas (art. 83 tanto de la ley de propiedad en condominio de 31 de diciembre de 1998 abrogada, como de la nueva ley de propiedad en condominio) o para involucrar sólo a los condóminos colindantes (art. 22 de la nueva ley de propiedad en condominio)

E) Corolario

De manera general, las disposiciones de la nueva ley de propiedad en condominio no cambian el sentido de las aportaciones del Lic. Espíndola Bustillos. Sí en cambio ofrece mejores opciones para la solución de conflictos entre los condóminos, entre ocupantes de los regímenes de propiedad en condominio que no tienen el carácter de condóminos, en los órganos de administración.

No obstante, la relación entre el artículo 28 de la nueva ley de propiedad en condominio y la fracción X del artículo 2993  del Codigo civil resulta a todas luces deficiente. Empezando por el artículo 28 de la nueva ley de propiedad en condominio, el legislador pretende establecer un crédito preferente sobre algunos supuestos de débito, mas no consigue definir con claridad el consecuente lógico-jurídico de estos supuestos de hecho. Es decir, no se puede definir con qué se paga o con qué se garantizan dichos créditos.

De igual forma las distintas fracciones del artículo 2993 establecen los créditos preferentes y los objetos con que se garantizan, excepto en la fracción X donde refiere el crédito al artículo 28 de la nueva ley de propiedad en condominio, mas no especifíca con qué se garantizará.

 
 

Registro Único de Garantías Mobiliarias

Esta ponencia del Lic. Marco Ruiz Aguirre, Notario Público número 229 del Distrito Federal, se dictó el pasado 09 de noviembre de 2010, para acercar a los asistentes al uso del Registro Unico de Garantías Mobiliarias, que actualmente es opcional pero que se va volviendo más importante para dar seguridad a las relaciones comerciales.

1) Este registro es totalmente electrónico y digital. Tiene como antecedente la adaptación de las prácticas jurídico-comercials de los estados miembros de la ONU a través de la CNUMDI (Comisión de las Naciones Unidas para el Derecho Mercantil Internacional) más comúnmente identificada por sus siglas en inglés UNCITRAL (United nations Comission on International Trade Law). Se utiliza principalmente la firma electrónica como medio para identificar o verificar la identidad de los actores a través del internet.

El RUGM es un registro que depende de la Secretaría de Economía pero no depende de los distritos del Registro Público de Comercio, que también está a cargo de la Secretaría de Economía. De manera global se puede decir que son objeto de inscripción los bienes muebles: por su naturaleza (aquellos que se puedan mover, art. 753 CC) o que por disposición de la ley se consideren como tales (aquellos que no sean inmuebles).

2) Por otra parte el RUGM es para operaciones mercantiles (art. 75 Código de Comercio), y en cierto sentido conflictua con la inscripción en el Registro Público de Comercio que también permite la inscripción de operaciones mercantiles. En el Registro Público de Comercio también se inscribe a las personas morales.

Como nota histórica, el Registro Público de Comercio surgió como una dependencia de la Secretaría de Relaciones Exteriores. El permiso que todavía se solicita para la constitución de sociedades servía como un medio de control de las personas morales extranjeras por motivos de seguridad nacional durante la Segunda Guerra Mundial.

3) En el RUGM se inscriben:

-todo tipo de garantías mobiliarias

-privilegios especiales

-y derechos de retención sobre bienes muebles

Como antecedente de estas garantías están las prácticas de financiamiento de circulante (asset based lending). Es decir, la idea era garantizar con bienes los créditos, dando al deudor la oportunidad de seguir aprovechando esos bienes para asegurar asimismo el pago al acreedor.

La inscripción la puede hacer el acreedor de 2 formas: a) Directa: personalmente acude o ingresa el acreedor para inscribir su garantía; y b) Indirecta: a través de delegados y autorizados por la Secretaría de Economía (notarios y corredores públicos). También pueden inscribir los jueces y funcionarios públicos.

En cambio, lo pueden consultar en cualquier momento, cualquier persona desde el portal de la Secretaría de Economía.

4) Como principales ejemplos de garantías mobiliarias:

-Prenda sin transmisión de posesión

-Créditos refaccionarios (para adquirir maquinaria de producción), de habilitación (para adquirir materias primas) o avío

-Hipoteca industrial: se constituye sobre toda la empresa ( bienes, materiales, efectivo, créditos a favor del deudor)

-Compraventa con reserva de dominio

5) Procedimiento de inscripción

-Registro de los usuarios: nombre de usuario y contraseña

-Alta de acreedor: se requiere ser dado de alta por un agente certificador (Secretaría de Economía, Secretaría de la Función Pública, Banco de México, etcétera) y quedar identificado a través de la Firma Electrónica Avanzada (FIEL).

La certeza de la inscripción se obtiene por dos instrumentos: el uso de la FIEL como elemento de identidad de quien inscribe la garantía, y el formato precodificado puesto a disposición por la Secretaría de Economía

-Se genera un número de garantía mobiliaria y una boleta electrónica o certificado electrónico con una cadena única de datos con la que se puede verificar su autenticidad

-La vigencia de la inscripción será la que se establezca en el propio registro, o en suplencia, duranet un año. Vencido el plazo que se haya marcado o el supletorio, el RUGM cancela la garantía automáticamente. Siempre se puede prorrogar el plazo, mientras dicha prórroga se realice mientras no haya transcurrido la vigencia original.

6) Principios registrales aplicables

-Principio de publicidad: cualquier usuario puede consultar la información del Registro.

-Principio de prelación: se da un aviso preventivo que dura 15 días naturales en tanto se hace la inscripción definitiva.

-El uso de la información y de las inscripciones están bajo responsabilidad del usuario del RUGM, por lo que si se da un aviso de inscripción, sin consentimiento del deudor, el usuario que lo haya inscrito puede quedar sujeto a responsabilidad.

7) La extinción de la inscripción puede ser a petición de parte o por caducidad del plazo de la garantía.

Durante el año 2010, las inscripciones se estuvieron realizando sin pago de derechos, y tampoco las consultas causaron pago de derechos porque el RUGM comenzó operaciones el 07 de octubre, y por tanto no estaba contemplado en la Ley de Ingresos para ese año. Dado que el costo operativo es realmente bajo, se estima que durante los primeros años no se cobrarán derechos para estimular adicionalmente su uso.

 
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Publicado por en febrero 28, 2011 en Derecho de los bienes, Derecho Notarial

 

Poderes e inmuebles

Es probable que todos hayamos tenido que darle un poder a otra persona para que en nuestro nombre realice trámites, encargos, o firme cualquier documento en que engamos algún interés. De ahí que de manera muy general, se pueda entender a primera vista que el poder es una autorización para que esa persona actúe en nuestro nombre, y al mismo tiempo, una forma de hacer evidente que el interés que esa persona manifiesta no es suyo sino nuestro.

Sin embargo, esta concepción original no siempre es clara, porque a veces se utilizan poderes para realizar operaciones que van más allá de los alcances que realmente tienen. En ese sentido, es muy útil la opción legal de que las empresas y quienes se dedican de manera general al comercio registren los poderes de sus representantes, y que de manera pública sea posible consultar esta información. Así, el Registro Público de Comercio (art. 21 fr. VII) sirve para que cualquiera pueda verificar si al contratar con una empresa, su representante puede hacer valer los compromisos que se ofrecen.

Esta no es una obligación sino una opción legalmente recomendada, pero es un buen inicio para dar seguridad a las transacciones comerciales.

Sin embargo, las personas físicas de manera general y las morales que no se dedican habitualmente al comercio, no siempre tienen esta opción pues quienes no se dedican de manera general al comercio de bienes o servicios tampoco tienen de primera mano la necesidad de hacer público que para algún determinado acto o negocio actuarán a través de otro, sino que eso se puede verificar caso por caso ante la persona con quien contratan.

Así, no es sólo loable, sino además útil la propuesta que la Secretaría de Gobernación exstendió desde el pasado 08 de diciembre de 2005, para que todas las Entidades de la República cuenten con un sistema de control por el que se pueda verificar si el poder que una persona haya dado a otra realmente existe y si sigue vigente. Actualmente sólo 17 Estados de la República se han adherido a esta propuesta mediante convenios celebrados con la Secretaría de Gobernación, así como los cónsules de México toda vez que el servicio exterior mexicano está a cargo de la propia Secretaría de Gobernación. Los otros 14 Estados y el Distrito Federal no forman parte de este sistema de información.

Sin embargo, su utilidad y conveniencia todavía son materia pediente de verificar, pues solamente se comprenden los poderes que se otorgan ante Notario Público y, de entre esos, aquellos que versan sobre bienes inmuebles. Los poderes que no se otorgan ante Notario no se registran, pero esto es bastante comprensible, pues se sobreentiende que deberán versar sobre materias cuya importancia no requiere de publicidad: trámites que se realizarán una sola vez, trámites que se realicen ante un organismo de gobierno y que necesariamente versarán sobre derechos del representado, o trámites que sólo requieren el poder como un formalismo.

Las limitaciones de este sistema de información resultan variadas y no son de poca importancia:

-No es posible que cualquier persona realice la consulta, sino únicamente los Notarios Públicos, los jueces y los cónsules

-Sólamente se incluyen los poderes en que se otorgan actos de dominio sobre inmuebles, por lo que si el poder es sobre otros bienes o derechos, no se comprenderán como pueden ser títulos de crédito, derechos litigiosos, propiedad industrial e intelectual; o aquellos que versan sobre actos de administración, que tamNbién pueden recaer sobre inmuebles.

-Solamente es posible consultar si se otorgó algún poder de los que hayan acaecido en las Entidades Federativas que se hayan adherido al Registro Nacional de Avisos de Poderes notariales (RENAP). Por lo que se excluyen tanto los poderes de las Entidades que no se han incorporado a este sistema, como las consultas que deseen formular los Notarios de estas Entidades.

-Además de la celebración del convenio, se deben realizar las reformas legislativas y administrativas que cada Entidad requiera para poder aplicarlo.

Lo anterior, es sólo desde el punto de vista de organización e implementación del sistema en sí mismo. Pero además, los alcances jurídicos son inclusive más dudosos si no se realiza un esfuerzo de previsión y análisis lo suficiente profundo y tangible como se requiere.

Por ejemplo, este sistema se parece en gran medida al que actualmente funciona en relación con los Avisos de los Testamentos que se otorgan ante los Notarios Públicos. Unicamente se verifica la existencia del documento y su vigencia. Sin embargo, tiene una diferencia fundamental: existen previsiones expresas en materia sucesoria que indican que el testamento que debe valer sea el último otorgado.

Esto no ocurre en materia de representación. Uno puede otorgar tantos poderes como desee o requiera, pues su utilidad es aumentar la capacidad de acción jurídica de una persona. A través de un poder, una persona puede realizar más transacciones de las que podría completar si actuara por sí mismo en todos los casos.

De igual manera, cada poder debe expresar por lo menos de manera general sobre qué ha de versar y qué facultades se conceden al apoderado. Esto lo pueden ver los Notarios que deseen consultar el poder, pero para llegar a un Notario generalmente primero es necesario iniciar un negocio entre un apoderado y quien quiera contratar con él. Si éste ha de esperar hasta llegar al notario para ver si su contraparte tiene facultades, se marca un lastre al comercio que el poder pretendería evitar.

Si un poder otorgado ante un Notario de una Entidad incorporada al sistema de avisos y el apoderado, con facultades suficientes para ello, lo sustituye ante un Notario de una Entidad no incorporada al sistema, esa modificación a la representación no se podrá verificar.

Asimismo, si una persona otorga un poder a varias personas, con diferentes facultades y en distintos tiempos, no hay forma de hacer identificar cuál se deberá hacer valer, pues el otorgamiento de un poder tras otro no revoca por sí mismo los otorgados anteriormente.

Esto es un gran inconveniente en materia de inmuebles pues desafortunadamente quienes han iniciado un negocio de compraventa de inmuebles, muchas veces no lo concluyen debidamente, sino que únicamente plasman en un poder, la autorización para que el comprador pueda ejercer un cúmulo de facultades sobre esos predios, sin realmente transmitirle la propiedad, y aún así facultándolo para transmitirla posteriormente. Si después de otorgado ese poder, el dueño decide negociar nuevamente ese predio, podrá volver a hacerlo a través de un poder, pues este nuevo nombramiento no revoca el anterior, por más que existan 2 avisos de que esta persona ha otorgado poderes sobre inmuebles.

En ese sentido, solamente el Código Civil del Estado de Guanajuato prevé de manera específica una responsabilidad si habiendo otorgado un poder para un negocio determinado, el que lo otorga realiza el negocio por sí mismo. No existe en cambio, una previsión para que un poderdante se abstenga de realizar actos que impidan el ejercicio del poder, pues al final del día debería entenderse que el apoderado actúa en favor de aquél; lo que no siempre ocurre en la realidad.

Valdría mucho la pena que tanto los Notarios, los legisladores e inclusive quienes puedan asesorar a otros que vayan a otorgar algún poder, prevean este tipo de situaciones para poderlo hacer efectivo ante las muy variadas circunstancias de la vida.

 
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Publicado por en febrero 6, 2011 en Derecho de los bienes

 

La ocupación y la accesión

El Derecho mexicano prevé ciertas figuras jurídicas que tienen como propósito el que una persona adquiera la propiedad de ciertos bienes sin que medie un título o una transmisión de persona a persona. Entre ellas se encuentran la ocupación y la accesión.

La Ocupación

La ocupación es el medio de adquirir la propiedad por la aprehensión de una cosa con el propósito de apropiársele y en el supuesto de que aquélla no tiene dueño o se ignora quien es éste.1

Se entiende pues que la ocupación es un modo por el cual uno se vuelve el propietario de una cosa a partir de su mera posesión. Por ello también se le conoce como apropiación, y es éste el término que emplea el Código Civil del Distrito Federal al considerarla. Sin embargo existen ciertos requisitos necesarios para que se pueda hablar de una legítima ocupación:

1° La aprehensión o detentación de una cosa. 2° Ejecutar esa aprehensión en forma permanente y con ánimo de adquirir el dominio. 3° Recaer en cosas que no tengan dueño o cuya legítima procedencia se ignore.2

Originalmente la apropiación u ocupación se extendía tanto a cosa muebles como a cosas inmuebles, pero con el paso del tiempo se redujo su alcance a cosas muebles muy específicas. Esto se debió ante todo cuando el Código Napoleónico declaró que las tierras eran propiedad de la Nación; disposición que adoptó el Derecho mexicano. Para la adquisición de bienes inmuebles se puede utilizar análogamente la prescripción positiva.

El Código Civil del Distrito Federal contempla la ocupación de las siguientes cosas:

Animales a través de la caza: artículos 857, 859, 860, y 861.

Tesoros: artículos 875, 876, y 877. A propósito, el Código Civil define el tesoro de la siguiente manera.

Artículo 875. Para los efectos de los artículos que siguen, se entiende por tesoro el depósito oculto de dinero, alhajas u otros objetos preciosos cuya legítima procedencia se ignore. Nunca un tesoro se considera como fruto de una finca.3

 Aguas por captación: artículos 933-937.

Algunos doctrinarios consideran la posibilidad de adquirir la propiedad sobre cosas extraviadas como una situación análoga a la adquisición del tesoro.4 Sin embargo, aunque es práctica común, no está regulado por la ley.

La Accesión

Se entiende por accesión “el modo para adquirir la propiedad de una cosa accesoria por el propietario de otra principal, a la que la primera se le une o incorpora natural o artificialmente.”5

 El Código Civil trata de la siguiente manera el derecho de accesión:

 Artículo 886. La propiedad de los bienes da derecho a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora natural o artificialmente. Este derecho se llama de accesión.

 Se dice en la doctrina que la unión o incorporación de lo accesorio a lo principal se debe hacer de tal manera que se puedan considerar ambas cosas como una sola.

 El Código Civil dispone lo siguiente:

 Artículo 917. Se reputa principal, entre dos cosa incorporadas, la de mayor valor.

 Se rige fundamentalmente por dos principios:

 Lo accesorio sigue la suerte de lo principal; y

  1. Nadie puede enriquecerse sin causa a causa de otro.

 La doctrina señala que el segundo principio busca una equidad entre las partes, y por tanto exige que la propiedad que se adquiere de lo accesorio no sea a costa de tercero o en su detrimento. Por eso se dice que en toda accesión o enriquecimiento cuando hay buena fe en ambas partes, debe darse una compensación. Luego, el dueño de lo principal debe indemnizar por el precio de lo accesorio.6

 El Código Civil contempla que la accesión puede darse de varias maneras, sea artificial o naturalmente, así como las cosas que entran dentro de esta figura.

 Artículo 887. En virtud de él [del derecho de accesión] pertenecen al propietario:

  1. Los frutos naturales;
  2. Los frutos industriales; y
  3. Los frutos civiles.

 Artículo 888. Son frutos naturales las producciones espontáneas de la tierra, las crías y demás productos de los animales.

 Artículo 890. Son frutos industriales los que producen las heredades o fincas de cualquiera especie, mediante el cultivo o trabajo.

 Artículo 893. Son frutos civiles, los alquileres de los bienes muebles, las rentas de los inmuebles, los réditos de los capitales y todos aquellos que no siendo producidos por la misma cosa directamente, vienen de ella pro contrato, por última voluntad o por la ley.

 Accesión natural respecto de inmuebles.

 Aluvión: Dado que por el fenómeno de arrastre tanto se pueden adquirir cosas, como se pueden perder, el derecho no exige una indemnización del adquirente respecto a los propietarios de los predios de que se desprenden los materiales

Artículo 908. El acrecentamiento que por aluvión reciben las heredades confinantes con corrientes de agua pertenecen a los dueños de las riberas en que el aluvión se deposite.

 Avulsión: a diferencia del aluvión, requiere que la porción del predio que se desprende sea considerable y reconocible.

 Artículo 910. Cuando la fuerza del río arranca una porción considerable y reconocible de un campo ribereño y la lleva a otro inferior, o a la ribera opuesta, el propietario de la porción arrancada puede reclamar su propiedad, haciéndolo dentro de dos años, contados desde el acaecimiento; pasado este plazo, perderá su derecho de propiedad, a menos que el propietario del campo a que se unió la porción arrancada no haya aún tomado posesión de ella.

 Artículo 911. Los árboles arrancados y transportados por la corriente de las aguas pertenecen al propietario del terreno adonde vayan a parar, si no los reclaman dentro de dos meses los antiguos dueños. Si éstos los reclaman, deberán abonar los gastos ocasionados en recogerlos y ponerlos en lugar seguro.

 Formación de isla:

 Artículo 909. Los dueños de las heredades confinantes con las lagunas o estanque no adquieren el terreno descubierto por la disminución natural de las aguas, ni pierden el que éstas inunden con las crecidas extraordinarias.

 Artículo 915. Cuando la corriente del río se divide en dos brazos o ramales, dejando aislada una heredad o parte de ella, el dueño no pierde su propiedad sino en la parte ocupada por las aguas, salvo lo que sobre el particular disponga la ley federal correspondiente.

 Cambio de cauce de río:

Artículo 914. Los cauces abandonados por corrientes de agua que no sean de la Federación, pertenecen a los dueños de los terrenos por donde corren esas aguas. Si la corriente era limítrofe de varios predios, el cauce abandonado pertenece a los propietarios de ambas riberas, proporcionalmente a la extensión del frente de cada heredad, a lo largo de la corriente, tirando una línea divisoria por en medio del álveo.

 Accesión artificial respecto de inmuebles.

La accesión artificial de inmuebles se da a través de una edificación, de una siembra o de una plantación, según lo marcado por el Código Civil en su artículo 895 y bajo tres hipótesis fundamentales que se desprenden de los artículos 896 a 907.

Que el propietario de un predio edifique, siembre o plante con materiales ajenos;

  1. Que el propietario de dichos materiales los destine a una edificación, siembre o plantación en un terreno ajeno; y
  2. Que una persona edifique, siembre o plante materiales ajenos en un predio que tampoco le pertenece.

Artículo 895. Todo lo que se une o se incorpore a una cosa, lo edificado, plantado y sembrado, y lo reparado o mejorado en terreno o finca de propiedad ajena, pertenece al dueño del terreno o finca, con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes.

Accesión artificial respecto de cosas muebles.

Incorporación:

Artículo 916. Cuando dos cosas muebles que pertenecen a dos dueños distintos se unen de tal manera que vienen a formar una sola, sin que intervenga mala fe, el propietario de la principal adquiere la accesoria, pagando su valor.

Mezcla y confusión: Los sólidos son objeto de mezcla, los líquidos lo son de confusión.

Artículo 926. Si se mezclan dos cosas de igual o diferente especie, por voluntad de sus dueños o por casualidad, y en este último caso las cosas no son separables sin detrimento, cada propietario adquirirá un derecho proporcional a la parte que le corresponda, atendiendo el valor de las cosas mezcladas o confundidas.

Artículo 927. Si por voluntad de uno solo, pero con buena fe se mezclan o confunden dos cosas de igual o diferente especie, los derechos de los propietarios se arreglarán por lo dispuesto en el artículo anterior, a no ser que el dueño de la cosa mezclada sin su consentimiento prefiera la indemnización de daños y perjuicios.

Artículo 928. El que de mala fe hace la mezcla o confusión, pierde la cosa mezclada o confundida que fuere de su propiedad, y queda, además, obligado a la indemnización de los perjuicios causados al dueño de la cosa o cosas con que se hizo la mezcla.

Especificación:

Artículo 929. El que de buena fe empleó materia ajena, en todo o en parte, para formar una cosa de nueva especie, hará suya la obra, siempre que el mérito artístico de esta exceda el precia a la materia, cuyo valor indemnizará el dueño.

Artículo 930. Cuando el mérito artístico de la obra sea inferior en precio a la materia, el dueño de ésta hará suya la nueva especie, y tendrá derecho, además, para reclamar indemnización de daños y perjuicios, descontándose del mondo de éstos el valor de la obra, a tasación de peritos.

Artículo 931. Si la especificación se hizo de mala fe, el dueño de la materia empleada tiene derecho de quedarse con la obra sin pagar nada al que la hizo, o exigir de éste que le pague el valor de la materia y le indemnice de los perjuicios que se le hayan seguido.

Respecto de los frutos naturales de que habla el artículo 888, se dice en la doctrina que no se puede hablar propiamente de accesión, dado que no se incorpora una cosa a otra, sino que más bien se genera y en última instancia se separará de la cosa. Por ello no se contempla una figura específica de accesión para ellos.

1 DOMÍNGUEZ Martínez, Jorge Alfredo. Derecho Civil, Porrúa, México, 1996, p. 359.

2 ROJINA Villegas, Rafael. Derecho Civil Mexicano, Vol. III, Porrúa, México, 1991, p. 315.

3 Código Civil para el Distrito Federal, Ediciones Fiscales ISEF, S.A., 2004

4 IBARROLA, Antonio de. Cosas y Sucesiones, Porrúa, México, 1972, p. 393.

5 DOMÍNGUEZ Martínez, José Alfredo. Op. cit., p. 360.

6 DOMÍNGUEZ Martínez, José Alfredo. Op. cit., p. 361.

 
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Publicado por en junio 4, 2010 en Derecho de los bienes

 
 
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